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マンションの査定方法 買取と仲介のメリット・デメリット
マンション売却で不動産の価格を査定する方法には、いくつかの種類があります。こちらでは、マンションの価値を客観的に評価するための査定方法や、買取・仲介の違いについてお伝えします。不動産会社を選ぶなら、複数の業者に見積もりを依頼して相場を知ることが大切です。数ある売却方法のメリットとデメリットを比較しながら、納得できるマンション売却を実現しましょう。
査定方法
簡易査定と訪問査定
マンションの査定方法には、「簡易査定」と「訪問査定」があります。簡易査定とは、マンションの立地・回数・方角といった情報を一般的な相場と照らし合わせながら、物件の価格を簡易的に査定する方法です。その一方で、訪問査定とは担当者がマンションのある現地へ足を運び、実際の建物や街の雰囲気までを含めながら、詳細な査定を行う方法です。簡易査定はネット上などから気軽に依頼できるのがメリットであり、訪問査定はより具体的な査定価格が出せるのがメリットといえます。
原価法
原価法とは、マンションの査定価格を算出するにあたり、用いられる計算方法のひとつです。このうち「直接法」は、査定対象のマンションを建てるときにかかる材料費や人件費を現在の価格で計算することで、査定価格を計算します。「間接法」では、査定対象のマンションと似た物件の費用と照らし合わせて補正しながら、査定価格を計算します。一般的に、原価法によって査定される建物は、事務所・店舗・倉庫といった事業向けの物件です。
収益還元法
収益還元法とは、対象のマンションを投資用物件とみなし、査定価格を算出する計算方法です。マンションが将来的にどれくらいの収益を見込めるのかによって、不動産価値から査定価格を計算していきます。将来的に高い利益を見込めるマンションほど、不動産価値がより高まり、査定価格も高額になります。その反対に、築年数の経過したマンションなど将来の利益が見込まれない場合は、査定価格が下がってしまいます。収益還元法は、主に賃貸など投資用の建物を査定する際に用いられる方法です。
取引事例比較法
取引事例比較法は、過去の似たようなマンションの取引事例と照らし合わせながら、査定価格を計算する方法です。主に居住用マンションや一戸建て住宅の査定で用いられます。査定対象と同じような間取りのマンションや、同じような立地のマンションの取引データを参考に、現在の状況に合わせた修正を入れながら査定価格を計算していきます。現在、もっとも多くの不動産会社で導入されている査定方法は、取引事例比較法だといわれています。
査定での注意点
売却予定のマンションを査定するときは、必ず複数の不動産会社に見積もり依頼をしましょう。はじめから1社だけに絞り込んでしまうと、査定額の相場が見えないことから、優良業者を見抜くのが難しくなります。また、媒介契約を結ばせる目的から、はじめに相場とかけ離れた高い査定額を提示する不動産会社もあるため、お気をつけください。不動産会社による査定価格は、あくまで目安のひとつです。適正な査定価格を知り、売り主に都合のよい査定価格をむやみに提示してくる不動産会社には、やや警戒したほうがよいでしょう。
買取と仲介の違い
買取とは
買取によるマンション売却では、不動産会社に直接マンションを売却します。買い主が不動産会社であるため、不動産会社との取引さえ成立すれば、その後はすみやかに決済や引き渡しの手続きを行えます。マンションを不動産会社に売却することで、物件が売れ残るリスクがなくなります。また、不動産会社との直接取引であるため、仲介手数料も不要です。仲介で売れ残った物件を最終的に買取してもらう「買取保障」という方法もあります。
メリット
買取のメリットは、売却のための広告費や仲介手数料が不要であり、コストを抑えられる点です。不動産会社に売却してしまえば、個人の買い主による内覧に対応する手間や管理の手間もかかりません。また、不要な荷物の整理といった業務を不動産会社に委託できるのもメリットのひとつでしょう。物件をできるだけ速く、確実に売却したいときに適しています。
デメリット
買取のデメリットは、同じような条件のマンションの相場と比べて、売却価格が下がってしまうことです。こうして買取で売却価格が下がってしまう理由としては、不動産会社が買い取った物件を売却できないリスクがあることや、売却のための広告費などコストがかかることが挙げられます。不動産会社が提示した査定額が、マンションの売却価格になります。
仲介とは
仲介によるマンション売却では、個人の買い主に対してマンションを売却し、その仲介を不動産会社に依頼します。売却価格は売り主が決められるため、売り出し方次第では高額での売却も期待できます。できるだけ高額で売りたい方に適した方法です。マンションの買い主は基本的に個人であり、売却に際しては広告を出して買い主を見つける必要があり、かつ内覧や見学の対応をすることになります。希望通りの好条件で売却できる可能性もあります。
メリット
仲介のメリットは、マンションをより高額で売却できることです。売り主が自由に売却価格を決められるため、より納得できる取引になるでしょう。不動産会社が提示した査定額に満足できないときも、自分で売却価格を決めることができます。売れないからといって物件の価格を下げず、希望通りの条件で買い手がつくまで待ち続けるという選択も可能です。
デメリット
仲介は高額での売却が期待できる反面、売却までに時間と手間がかかります。希望通りの価格でマンションを売り出したとしても、必ずしも買い手がつくとは限りません。また、買い主が住宅ローンの審査に通らなかった場合など、契約が白紙に戻ってしまうリスクもあります。引き渡し後の物件の瑕疵担保責任が、3カ月間にわたり続く点も注意が必要です。
まとめ
マンション売却で知っておきたい査定方法や、買取と仲介の違いについてご紹介しました。査定方法には、原価法・収益還元法・取引事例比較法があり、売却する建物によって主な査定方法が異なります。また、買取は買い主が不動産会社であり、仲介は買い主が個人であるという違いがあります。納得できるマンション売却を叶えるために、ご紹介した基礎知識をぜひ活用してみてください。
