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マンション売却時にかかる税金と課税対象
マンションを売却すると、さまざまな税金が課されます。その一方で、条件によっては控除が適用され、税金を大幅に軽減できることがあります。できるだけお得に不動産売却をするために、売却に関わる税金の基礎知識を理解しておきましょう。こちらでは、マンション売却時にかかる各種税金の種類や、控除の条件とその内容についてお伝えします。
必ず課税されるもの
印紙税
印紙税とは、収入印紙を購入することで支払う税金です。不動産売買をはじめとした手続きを行うとき、国に対して支払う手数料として、書類に収入印紙を貼付して税金を納めます。マンション売却では、売買契約書に貼付するための収入印紙が必要です。収入印紙は郵便局や法務局で取り扱われているほか、コンビニエンスストアでも取り扱われています。
印紙税の金額は、売却予定のマンションを契約したときの金額に応じて変わります。注意しておきたいのは、2020年3月31日までの期間には、印紙税に軽減税率が適用されている点です。本則税率よりも金額が低くなっているため、期間内であれば軽減税率にしたがって収入印紙をご用意ください。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100～500万円 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500～1,000万円 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000～5,000万円 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万～1億円 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1～5億円 | 100,000円 | 60,000円 |
登録免許税
登録免許税とは、不動産登記の手続きを行うときに発生する税金です。たとえば、マンションを売却して所有権を移転した場合には、固定資産税評価額の2%の登録免許税がかかります。2020年3月31日までは軽減税率が適用されているため、固定資産税評価額の1.5%の登録免許税を支払いましょう。
また、売却する予定のマンションの住宅ローンに残債がある場合には、売却前にローンを完済する必要があります。ローンの完済後に抵当権の抹消を行いますが、ここで抵当権抹消登記を行うために登録免許税がかかります。抵当権抹消登記では、土地と建物のいずれも登録免許税がかかります。
利益が出る場合に課税されるもの
所得税・住民税
マンション売却で利益が出たときには、その利益に対して所得税および住民税が課税されます。この所得は「譲渡所得」にあたり、以下の計算方法で求められます。
まずはマンションを売却して得た金額から、マンションの購入および購入にまつわる費用を引きましょう。売却したマンションが居住用だった場合、ここからさらに特別控除額の3,000万円を引きます。差し引いて出た利益が所得税や住民税の課税対象です。
譲渡所得の税率は、マンションを所有している期間によって変わります。所有期間が5年以下の場合、所得税は30.63%・住民税は9%です。所有期間が5年を超える場合、所得税は15.315%・住民税は5%です。長く所有した物件のほうが税率は低くなります。
復興特別所得税
復興特別所得税とは、2011年に発生した大規模災害である東日本大震災で被害を受けた地域の復興を支援するために、所得に対して課される税金のことです。
災害の復興支援を目的としている税金であるため、期間限定で課税されています。課税対象となるのは、2037年12月31日までの所得です。それまでは所得税額の2.1%が、通常の所得税と合算された形で納められます。
マンション売却によって得た所得も、この復興特別所得税の課税対象です。なお、前述した譲渡所得の税率には、すでに復興特別所得税が加算されています。2037年までの不動産売買では税金が加算されていることを理解しておきましょう。
軽減について
マンション売却では、条件に当てはまる場合に税金が軽減されるケースがあります。たとえばマイホームなど居住用のマンションを売却する場合には、「3000万円の特別控除」という特例により、所有年数にかかわらず税金が軽減されます。この特例を利用すると、マンションを売却したときに得た所得のうち3,000万円分の控除を受けられます。
つまり、マンション売却で得た金額からマンションの購入費用を差し引いた金額が3,000万円を超えないのであれば、所得税・住民税はかかりません。控除を受ける条件としては、物件に自分で住んでいることや、ほかの特例を受けていないこと、現在居住していない場合は引っ越してから3年目の12月31日までに売却することなどが挙げられます。
「3000万円の特別控除」によって税金の負担を大幅に減らせるため、居住用のマンションを売却する方は必ず確認しておくことをおすすめします。
まとめ
マンション売却に関わる税金についてご紹介しました。ご自身が売却に際して支払うことになる税金について確認しておくとともに、控除を受ける条件に当てはまるのであれば、積極的に制度を活用しましょう。控除によって生じる差額はかなり大きくなるため、お得にマンションを売却するためにも、条件に当てはまるものを把握しておくと安心です。
