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不動産売却までの流れと基礎知識
一見すると難しそうに見えるマンション売却。しかし、販売活動の開始から引き渡しまでの流れを理解するとともに、優良な不動産会社のサポートを受けられれば、初めての方でも問題なく不動産売却ができます。マンション売却でよくある失敗を避けるためにも、事前に必要な準備を行い、納得できる取引を実現させましょう。こちらでは、不動産売却の流れをご紹介します。
マンション売却の準備
情報収集・相場のチェック
マンション売却を検討し始めたら、まずは競合物件の情報収集を行いましょう。不動産情報サイトやポスティングのチラシを情報源に、近隣のエリアにどのような条件の物件があるのかを確認し、似たような不動産の価格帯から相場を見極めます。不動産に適切な価格をつけることが、優良な買い主とのマッチングにつながり、売却へ向けての第一歩になります。
査定をして不動産会社を探す
次に、マンションの査定を行い実際に売却する価格の目安にします。このとき、複数の不動産会社に見積もり依頼を行うことが大切です。査定額が相場と大きくかけ離れていないかどうかを確認しておきましょう。また、査定額の根拠が気になるときは、不動産会社の担当者に問い合わせると、スタッフの知識量や対応力をチェックできます。
不動産会社と契約
依頼する不動産会社が決まったら、契約に入ります。単純な査定額の比較でなく、スタッフの対応も含めて評価したほうが安心です。不動産会社との契約方法には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という方法があります。それぞれの契約方法にメリットとデメリットがあるため、ご自身の状況に合わせて契約方法を検討してみてください。
専属専任媒介契約
不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶと、契約した会社以外との直接取引ができなくなります。たとえば、ほかの不動産会社や個人の買い主との契約はできません。その一方で、不動産会社は売り主に対して1週間に1回以上の頻度で不動産の販売活動の状況を報告する義務があるため、不動産の売れ行きについての情報をこまめに知りやすくなります。
専任媒介契約
不動産会社と専任媒介契約を結ぶと、契約した会社と個人の買い主以外とは直接の取引ができなくなります。ほかの不動産会社に売却を依頼することはできません。ただし、自分で個人の買い主を見つけた場合には取引が可能です。専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は2周間に1回以上の頻度で、売り主に対して販売活動の報告を行う義務があります。
一般媒介契約
一般媒介契約を結んだ場合、契約した不動産会社のほかに、別の不動産会社や個人の買い主との取引ができます。しかし、契約した不動産会社は、売り主に対して販売活動の報告をする義務がありません。自由度の高い契約方法ですが、その反面報告の義務がないため、不動産の売れ行きについて十分な情報を得られない可能性も考えられます。
マンション売却の契約をする
販売活動
マンションの価格を決定して、実際に販売するための活動を始めます。このとき大切なのは、適切な売り出し価格を設定することと、売り主が積極的に販売活動に協力することです。特に、物件の魅力は住んだことのある方が一番よく理解しています。不動産会社に任せきりにするよりも、販売活動に前向きな姿勢で協力したほうが、早期の売却を叶えやすくなります。
見学・内覧の対応
販売活動が始まると、買い主候補の方がマンションの見学や内覧に訪れるようになります。このとき売り主や不動産会社の人間が買い主に与える印象は、売却に影響を与えるため、できるだけ丁寧な対応を心がけましょう。また、買い主候補へ価格に納得してもらうために、内覧前には清掃を行うとともに、清潔感のある状態を整えておくことをおすすめします。
交渉
マンションの購入を希望する買い主が見つかったら、売却の条件について両者で交渉が行われます。主に相談しておく内容は、不動産の価格・支払い方法・引き渡し日などです。価格をはじめとして買い主側から交渉が提案されることもあります。購入後にトラブルやクレームが生じることのないように、説明しておくべき事項があれば正直に伝えておきましょう。
契約
交渉時の条件に売り主と買い主の両者が納得できたら、契約が成立します。その後は、「売買契約書」という書類に署名と捺印を行ってから、買い主より「手付金」と呼ばれるお金を受け取ります。手付金は契約の証拠となるお金であり、金額は売却する不動産の5～10%が目安です。不動産会社の仲介手数料もこの時点で半額支払われることがあります。
マンションを引き渡す
ローン解約・抵当権の抹消
売却するマンションの住宅ローンが完済していない場合には、金融機関で住宅ローンを解約する手続きを行います。住宅ローンを解約するためには、残債を一括で支払わなければなりません。このとき、マンションを売却して入った金額をローン返済に充てるのが一般的です。同時に、不動産の抵当権を抹消する手続きも行っておきましょう。
決済
売却したマンションの代金を買い主から受け取り、決済を済ませます。一般的には、引き渡しと同時に決済が行われます。この時点で、売り主の引っ越しが完了しているのが望ましいでしょう。決済は、売り主が住宅ローンを契約した金融機関に、売り主・買い主・不動産会社の担当者・司法書士が集まり、その場で手続きが行われます。
引っ越し・引き渡し
一般的には決済と同時に行われる引き渡し。当日までに引っ越しを済ませるとともに、公共料金を精算しておきましょう。また、引き渡しまでに清掃や備品の確認を行い、買い主との契約で定められたとおりの状態に整えておかなければなりません。売り主から買い主へマンションの鍵が手渡され、物件の状態の確認が取れたら、引き渡しの完了です。
不動産会社への支払い
無事に引き渡しが完了したら、不動産会社へ仲介手数料の全額を支払います。また、司法書士に手続きを依頼した場合には、司法書士への支払いもこの時点で行われます。不動産会社との関係性はこのように売却が完了するまで続きます。長い付き合いになりますから、気持ちよく物件を売却するためにも、不動産会社を選びに力を入れておきましょう。
税金の納付
万が一、マンション売却によって利益が発生したときは、確定申告を行い所得税や住民税を納めなければなりません。このとき、不動産売却の所得は「譲渡所得」に分類され、税金の金額は特殊な計算方法により算出されます。場合によっては控除を受けられるケースもあるため、確定申告を行う前に必ず確認しておくことをおすすめします。
まとめ
マンション売却を行うときの流れについてご紹介しました。信頼できる不動産会社と契約を結べば、こちらでご紹介した流れについては、改めて担当者から説明を受けられるはずです。しかし、あらかじめ流れを把握しておくことで段取りが掴みやすく、スムーズな売却を実現しやすくなります。これから不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
