マンション売却に最適なタイミング
マンション売却では、物件を売り出し始めるタイミングによって、マンションの価格や所得にかかる税金に差が出ることがあります。こちらでは、季節・築年数・税金という観点から、マンション売却のタイミングにまつわる情報をお伝えします。所有しているマンションをできるだけ高額で売却したいとき、すみやかに売却したいとき、税金を抑えたいときはぜひご一読ください。
季節や市場から見たタイミング
マンション売却では、市場の状況により売却がしやすくなるタイミングがあります。たとえば、季節でいうと冬から春にあたる1～3月は、一般的に不動産の需要が高まりやすいといわれています。その理由は、日本では4月から企業の新年度や学校の新学期が始まるため、仕事や学業の都合に合わせて引っ越しをする方が多い傾向にあるからです。
これと同様に、社会人の人事異動が増える9～11月にも、不動産の需要がやや高まるといわれます。ただし、全体的には秋よりも春のほうが取引の件数は多くなるため、可能であれば春までの売却を目標にするとよいでしょう。このように、不動産売却を検討しているのであれば、取引が活発に行われる時期に合わせて販売活動の準備を始めておくと、売却できる可能性がより高まると考えられます。
マンション売却には、準備期間や引き渡しまでの手続きを含めて最低でも半年以上は時間がかかります。したがって、春頃までの売却を目標にする方は前の夏頃には不動産を売り出し、秋頃までの売却を目標にする方は前の春頃には不動産を売り出すようなイメージで、できるだけ早めに準備を進めておくことをおすすめします。万が一、想定していたよりも早めに買い主が見つかったとしても、引き渡し日を数カ月に指定すれば問題ありません。
築年数から見たタイミング
マンション売却では、マンションの築年数が浅ければ浅いほど、より需要が高まり売却しやすくなります。具体的には、築10年までは良好な条件として買い主の目にとまりやすくなります。その後、マンションの価格は築20年に達するまでに落ちていきます。特に築16～20年の間により価格が下がりやすい傾向にあるため、可能であれば築10～15年のタイミングで売却を検討したほうが、比較的高額でマンションを売れるようになります。
ただし、築年数が浅いほど売却しやすくなるとはいえ、築0～5年のマンションは各種控除を受けやすいことから、売らないメリットのほうが大きいかもしれません。たとえば、マンションは新築から5年間にわたり固定資産税の金額が下がるため、この間には売却をせずに住み続けたほうが得をしやすいといえます。また、購入した新築物件は売却時に価格が2～3割落ちてしまいますから、早すぎるタイミングで売却してしまうのはかえって好ましくありません。
その一方で、築15年を過ぎたマンションの需要が減る理由のひとつに、修繕の必要性が挙げられます。大規模な修繕の必要がある物件ほど、買い主が見つかりにくくなるのです。マンション売却を検討している方や、物件がなかなか売れずにお悩みの方は、修繕を行うとともにその内容を公告にも掲載しましょう。修繕の有無により買い主の印象が大きく変わります。
税金の関係から見たタイミング
マンションを売却して得た所得は「譲渡所得」といわれ、これに所得税と住民税がかかるようになります。この譲渡所得にかかる税率は、マンションの購入時からの年数によって異なるため、税金を抑えて売却するためにタイミングを見計らいましょう。
まず、マンションを所有して5年以下で売却した場合は所得税が30.63%・住民税が9%と、もっとも税率が高くなります。5年以上で売却した場合は所得税が15.315%・住民税が5％です。これに対して、所有して10年を超える物件には軽減税率が適用されます。譲渡所得のうち6000万円以下の部分については所得税が10.21%・住民税が4％となり、6000万円以上の部分については所得税が15.315%・住民税が5%となります。
したがって、税金を抑えるためにはマンションを5～10年所有したほうがメリットを得られるといえます。このほかに、売却する予定のマンションが居住用の物件であれば、「3000万円の特別控除」という特例を利用する手もあります。こちらは、居住用マンションの譲渡所得から3000万円分を差し引いた金額で税率を計算できる特例です。譲渡所得が3000万円以下であれば非課税となるため、居住用のマンションを売却する際に検討しましょう。
この特例を利用できれば、マンションを売却するタイミングにかかわらず、税金を抑えられます。ただし、あくまで居住用のマンションが対象であることから、居住しなくなってから3年目の年末が制度を利用できる期限として定められています。
まとめ
マンションを売却するタイミングと時期についてご紹介しました。不動産売却では、ちょっとした時期の違いひとつで税率が変わり、損をしてしまうことがあります。また、物件の売れ行きに影響が出ることもあるかもしれません。失敗しないマンション売却を叶えるためにも、売却予定のマンションの条件を確認し、ベストなタイミングを見極めてみましょう。
